利用市價、現值落差 提高節稅效果

【經濟日報╱李昀（國際認證財務顧問師協會認證課程講師）】

受年後股市反彈帶動的資金能量影響，近期各地房市明顯增溫，住宅市場確實出現一波旺盛買氣。不過專家分析目前房價還缺乏合理的修正幅度，買氣就已先出，顯然不符合市場邏輯。不論是房市空頭或多頭，身為財務顧問們必須關心的是不動產移轉的相關稅負問題，因為微利時代客戶最關切的是如何省錢和賺錢。房地產移轉時（例如買賣、贈與、繼承等不同移轉情形）將產生之稅賦和如何節稅？

壹、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢？
在台灣房地產交易略為增溫此時，投資房地產如能善用一些節稅規定，更可以提高獲利。由於買賣不動產的計稅方式，分成土地及地上物兩個部分課稅。以土地公告現值與房屋評定現值為基準，利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的，利用市價與現值的落差愈大，節稅效果便愈高。所以接下來討論買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。
一、買賣房屋產生所得時之相關稅負及節稅技巧出售房屋有差價的部分，則需就財產交易所得繳納綜合所得稅。財產交易所得是以出售時的成交價，減去取得成本（購入成本、契稅、印花稅、代書費、裝潢、搬家費及給中間商的佣金等）和一切改良費用後的餘額課稅。如果納稅人無法提示買賣契約等證明文件，國稅局便會依照財政部頒定的「個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明文件之財產交易所得標準」，按房屋評定現值乘以規定的百分比計算所得。因此，如果賣房子賺錢，最有利的方式就是交給國稅局核定。舉例來說，某甲97年花500萬元買一間臺北市的房子，同年以600萬元賣出，獲利100萬元。因為當年度的土地公告現值不變，沒有土增稅的問題。按97年財政部公告標準，位在台北市的房屋以評定現值29％計算。假定某甲的房屋評定現值為100萬元，國稅局便會核定他出售房屋的所得為29萬元。
若是賣房子時賺的錢是來自土地漲價，而非房屋交易所得，就可以可檢具單據佐證，省去財產交易所得稅。例如花1,000萬元買房子、用1,500萬元賣出，如能舉證售屋部分沒有賺錢，獲利都來自土地增值，則獲利的500萬元部分只要繳交土地增值稅，不必繳財產交易所得稅，假設土增稅額是150萬元，剩下的350萬元就可以全數落袋。
二、買賣房屋產生虧損時相關稅負及注意事項出售房屋有虧損的情形，依照「財產交易損失」的規定，可以由所得稅中扣除，但是扣除額以不超過當年度所申報的「財產交易所得」為限。如果當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足，可在以後三年內的財產交易所得中繼續扣除。但是損失必須提出相關資料佐證，否則稅捐稽徵機關將依財政部核定之標準核定其出售年度財產交易所得，所以不論是購屋或換屋，有關買賣之憑證（如私契及價款收付記錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件）應妥善保存，俾於申報綜合所得稅時，提供稽徵機關據以審核認定，以維自身權益。

貳、不動產買賣暨移轉時有哪些相關稅負及如何節稅呢？
土地公告現值與房屋評定現值為基準，利用房地產市價和土地及房屋評定現值的差距來達到買賣節稅等多重目的，利用市價與現值的落差愈大，節稅效果愈高。買賣房屋時會產生之相關稅負及如何善用節稅技巧來提高獲利。

參、重購自用住宅可扣抵稅額之相關規定與節稅技巧
自民國75年1月1日之後，納稅義務人因出售自用住宅房屋所繳的所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時，若所購新屋價格超過所售舊屋之價格，則已繳之財產交易所得稅，可自新屋完成移轉登記年度之綜合所得稅額中扣抵或退還，此項規定於先購後售時亦適用之，無論是先賣後買；或是先買後賣都可以適用，但若將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。

肆、重購退稅之規定及節稅方法
買賣土地時通常賣方必須繳納土地增值稅，這是土地移轉最重要的成本。如果不是自用住宅用地，土增稅的稅率由20 ％至40％不等，按兩次移轉間的土地公告現值價差計算，持分越多、持有期間愈長、公告現值漲得愈多，土增稅就愈高。賣方一次要繳百萬至千萬元的土增稅，實為沉重的負擔，那麼重購退稅相關規定及如何節省土增稅呢？

1、土地所有權人於出售土地或被徵收後，自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地合於下列規定之一，其新購土地地價超過原出售土地地價或補償地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額：
◎自用住宅用地出售或被徵收後，另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分，仍作自用住宅用地者。
◎自營工廠用地出售或被徵收後，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
◎自耕之農業用地出售或被徵收後另行購買仍供自耕之農業用地者。

2、前項規定土地所有權人於先購買土地後，自完成移轉登記之日起二年內，始行出土地或土地始被徵收者，準用之。

3、第一項第一款及第二項規定，於土地出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用之。土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者，其重購之土地，自完成移轉登記之日起，五年內再行移轉時，除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外，並應追繳原退還稅款：重購之土地，改作其他用途者亦同。
繳稅是民眾的義務，節稅是民眾的權利。熟悉不動產買賣相關稅負規定及節稅技巧有助於民眾買賣不動產時能維護自身權益，特別在微利時代所得不易累積，節稅規劃必須同步進行方能錙銖必較來累積財產、聚富一生。

【2009/04/19 經濟日報】